2023将是上海豪宅反转之年

想看的朋友多的话，就展开一下

2-18：更新35楼，为什么翠湖四期今年跌破25万

22年四季度上海豪宅市场（目前上海中介圈对豪宅门槛的定义为二手市价5000w以上；本文主要针对8000w+，也大致对应一手限价下总价5000w+的新房）开始走弱，但这仅是前奏。随着23Q2大量新房豪宅上市，二手豪宅将一次性跳跌15-20%，并伴随着旧改豪宅项目的持续入市阴跌至25年，届时跌幅较22年Q3峰值约30-50%（23年初已较高点下跌约10%）

价格的核心分析框架在于供需。21-22年上海豪宅的大幅上涨受益于需求增加与供给受限。需求端主要是江浙沪企业家ipo潮后套现，及部分金融、互联网等高收入行业塔尖从业者，以及部分高倒挂下的套利投机者；供给端则是21-22年新房供给不足，叠加部分楼盘开发商寄希望限价逐步放宽下的捂盘行为

展望23年，豪宅需求大致平稳；供给则由于旧改地块上市、开发商博弈等将出现数量级的井喷，豪宅积分将逐步走低；市场进入新房供给放量下，豪宅积分走低->购房者观望二手/转向积极打新->二手需求减少、持续降价->新房倒挂减少、投资热度下降->豪宅积分走低，上述负向循环开始形成，直到一二手价差基本消除；且新增供给（新房）品质将远高于存量供给（二手房）：二手逐步老化，新房以玻璃幕墙超高层、市区类别墅等为主，设计理念领先存量产品5-10年，参照纽约曼哈顿的塔尖产品将在上海出现。二手/新房倒挂预计将在24年基本消除（考虑二手现房优势，将二手房溢价降至10%以内定义为“倒挂基本消除”）

对于市场各方参与者的建议：

n买家：新房高积分套利者要降低收益预期，若杠杆过高会有风险；高净值购房人群短期建议观望，实在急于购买也建议等到23Q3，规避主跌浪；Multibillionaire随意

n卖家：急于变现（移民、企业资金需求等必须处理房产的）建议低于市场价5-10%果断出售，春节后2-3月可能是最后窗口期。多套豪宅的持有者也可出售多余房产。唯一一套自住者随意，但若这套房产占资产比重很大，也建议出售

n政府：中低端新房销售难度增大（已从五大新城蔓延到普陀等市区），意味着这些区域的土地销售（出让、拍卖）难度提升，控量稳价或是较好的选择；而豪宅目前仍有旺盛需求，中环内可以出售更多不受中小套限制的土地，且适度放开限价，收割开发商及潜在豪宅购房者。

n开发商：政策影响较大，若豪宅限价不放开，建议尽快开盘；参考20年之前，豪宅边角料户型（低楼层非标等）销售周期会很长，带来高额营销、管理成本，赶在高倒挂窗口期推盘，样板间都不需要即可日光。若限价放开，可以延期，但个人倾向于豪宅限价放开后的超额利润大部分会变成税收，开发商留存比例会很小

n中介方：倒挂消失对豪宅中介并非坏事。最好不要鼓吹房价趋势（本质上豪宅购买者都有自己的判断，无需中介说教，但可以适当普及未来供给大量释放等事实），交由客户自己判断，推荐市场上最具性价比的房子短期可能会更有效果，以市场价成交买卖双方涨跌自负。倒挂消失之后，新房销售难度增大，新房分销将成为中介另一主要收入来源

本文并非论文，除了逻辑阐述外也会有一些现象的描述。另外部分数据没有官方披露口径，但核心在于方向与趋势的把握，请勿对细节和单一数据吹毛求疵

先放一下22年网签价大于4000万的所有房源情况：这里还原了大致真实成交价，并按公寓、别墅进行分类

5000w+的房子缺乏成交数据，难分析啊

人家幻想买豪宅的人因为买豪宅而破产，哈哈哈哈哈

不是，大部分是专业投资客，炒房的。记得温州整个村出钱一起买世贸滨江花园吗？记得翠湖天地四期一半是是空壳公司买家吗？

楼主是链家的全国销冠么，交大那个mm？

人家大资金都是撒刁，怎么没请你去做操盘手。哈哈哈哈

就是投资客。翠湖天地的出租率都超过50%的，你要是真有钱，会把自己房子急吼拉吼的出租吗？豪宅都是专业投资客居多。有些特殊的地方租金特别高，比如使馆多的地方，因为都是公家报销的

花几亿大几千万的投资客没你懂，撒刁。哈哈哈哈

所以呢，结论是豪宅必须跌?

豪宅有很多富人，但投资客更多。翠湖天地这种出租率就是超过50%的

所以呢，结论就是豪宅必须跌?

结论是，豪宅涨跌由专业投资客决定，看投资客动向就好了。专业投资客，为了卖房，可是会刷单的。有些专业投资客自己就是中介

投资客看什么你懂吗，投资客看央妈脸色，傻吊。。。。哈哈哈哈

你肤浅了

哈哈哈哈。是你太蠢了。

这个市场确实很小，22年新房+二手合计200套以内。后面将主要分析市区房源（大平层及后续将上市的众多内环内旧改合院类产品）
希望各位理性表达观点

对于市场价8000万+的房产，大致对应22年5000万以上的一手新盘（倒挂50%以上，这里倒挂指：市价/备案价-1）。据公开数据为102套，其中含翠湖五期、九庐等21年底开盘陆续延迟到22年初网签的房源。22年开盘网签价在5000万以上的房源，主要为云锦东方二期别墅，其他都为各楼盘零星房源（锦绣里别墅等）

对于二手房，考虑避税做低，大致对应4000万以上的网签价房源。但这其中包含很多重复网签、甚至虚假网签的信息，也有一些写字楼等，故后续会做具体甄别；另有少部分股权转让的交易未通过网签流程。

哈哈哈哈，sk2大战豪宅？、

下面是22年实际成交价超过7000万的所有二手公寓成交情况：合计74套

用7000万为门槛原因为实际成交价是预估值，这里考虑一定误差。

。

不管是豪宅还是普通住宅倒挂现象会越来越少吧

楼主继续你的分析。

市中心因为新房会上调价格，郊区倒挂消失是因为二手下跌

不是很想写了，论坛戾气太重。结论已经有了 留给时间

说点具体的：
没有景观，单纯因为圈层、新等“品质”因素获得20-22年高溢价高涨幅的，将是本轮下跌的重灾区，包括云锦东方、古北壹号、翠湖四期、融创外滩、黄浦湾（尤其是没江景的户型）。翠湖四期本轮下跌见25万以内（不排除20万）黄浦湾融创外滩18以内（不排除15万）
翠湖二期前排、汤臣、中粮这些一线景观房则会相对抗跌。但汤臣与中粮22年基本没有成交，故而无法判断其22Q3的顶部价格

汤臣和中粮22年没成交这种有价无市的原因是什么哦？挂牌量不够吗？感觉还是浦西二手房豪宅交易比较热闹

  虚拟网签是啥情况？这个好像不是业内人士确实不懂