上海购买二手房交易答疑释惑贴

我就是传说中的绿皮工作人员，之前有在LB开贴解答大家购房的政策疑问，现重新开贴。

一、关于您买卖房屋中的任何问题和困扰，都可以在后面跟帖，免费为您解疑答惑。

注意：

1. 问题需要描述清晰，否则可能无法解答哦；

2.房产政策主要依据来源是：《存量房交易博学手册2022上半年》教材、本人交易的实操经验、绿皮内部交易管家；

3.房产交易政策时有变动，这也是为什么绿皮半年对经纪人进行一次专业考试的原因，所以具有时效性；

4.本人仅代表本人观点，不代表任何官方或者机构，重大问题建议咨询交易中心或者多方印证

二、绿皮内部的一些见闻等等

注意：

1. 注意隐私保护；

2. 敏感问题可以私信我私聊哦；

3. 注意不要违反论坛规则，被关小黑屋哇；

以上，欢迎探讨~！

现在怎么才能知道真实成交价

绿皮今年失业回老家的人多不多。

我想学习一下你们的交易博学手册

请问lz，我有套房产证日期为2010年12月，和孩子老公共有，孩子当时未成年，如果现在孩子买房，他首付需几成？贷款算首套吗？契税算首套还是二套？
谢谢！

绿皮内部有绿皮自己系统的真实成交记录，作为内部工作人员，是可以查询真实成交价的，但是：

1. 仅限绿皮内部的成交，非绿皮成交的看不到；

2. 仅限内部人员可以查，外部没有权限；

还有部分人可以查看交易中心的一些成交真实记录，但是那个记录是网签价格，往往做低了，并不能体现真实成交价；

这个手册厚厚一大本，每半年在绿皮考试一次，没人能考满分，难的一匹，绿皮内部只要60分便算作合格了；

但是确实是很好的工具书，熟练掌握以后确实是能体现专业度的；

国内所有的中介，包括绿皮在内，人员流动是相当大的，我个人感觉原因：这个职业在国内不受到尊重和认可、行业不规范导致的劣币驱逐良币、我们传统上对如此生意模式的认知、大部分经纪人收入不高等是主要的原因；我目测10人的经纪人，基本1个月流失掉1个人是正常现象；

今年受到疫情影响和资本的压力，绿皮裁员很严重，但是主要集中在中台和后台的员工，作为前台的店内经纪人实际上绿皮苦于招聘不到人。比如我介绍一个朋友入职绿皮做经纪人，我是可以得到千元的奖励的，顺便说一句：绿皮现在招聘要求学历需要是全日制本科以上，且须通过3轮面试，当然如此要求下，也基本上给出了行业最高的保障薪：前12个月8000元保障薪，有意向入职的朋友，可以联系我，1000元推荐入职奖可以平分，哈哈！

现在看你们内部数据，成交情况到底如何？价格是涨了还是跌了？买卖的人多了还是少了？

首套公积金还完 然后准备卖掉 多久能再用公积金贷款 购买的还可以算首套房吗

您好！

您的孩子现在已经满了18周岁，那就按照独立家庭来计算房产的套数。

如果您孩子户籍是上海户籍，未婚，那就符合上海户籍单身家庭的情形。

按照上海市限购政策，上海沪籍单身家庭，可以限购一套上海住宅，虽然在2010年12月孩子名下有一套住房了，但是由于是在限购政策实施以前，所以可以剔除。所以，对于您孩子来说，是首套，商业贷款是35%首付，但是契税是不会剔除的，要算二套的契税。

详细政策可见下面的截图：

感谢LZ详细的解答！

只能就我个人的视角来看，今年的二手房成交在绿皮内部的成交数据来看量并不太高，但是小中介、包括其他渠道不见得少的；

价格方面，普通公寓房并没有波动，基本上是稳定的；但是别墅的价格有上涨确实是真实存在的；

当然我也是一个普通经纪人一枚，且并不是专门研究政策的，所以并不能看到充分的数据和信息，只是一家之言。

长期来看，价格的涨跌是跟供需关系的变化相关的，而且量在价先，也就是量变到一定程度后才可以引起价格变化。按照绿皮内部通俗的说法，大概上海是每月二手房成交在2万套及以上，那到一定程度价格会上涨，反之则会下降的；

想知道目前核验价是成交价的百分之多少？

你还完了以后，只要符合公积金贷款的条件，就可再次用公积金贷款。

条件如下：

（一）在沪缴纳公积金的在职职工（退休、离职的都不可以）。

（二）在办理贷款前，已连续缴存住房公积金不少于6个月。

（三）在办理贷款前，夫妻双方都无已在受理中的住房公积金贷款或还款。

对余额貌似也要有16667元以上的要求，

不能算首套，而是算二套，虽然已经结清，但也算作公积金贷款的二套

谢谢楼主详细的解答~

您说的核验价是税务核验价还是贷款的三价取低的那个价？

还问一个，链家现在展示在外网的价格是核验价还是卖家的真实价格？

核验价多久会变一次？一个月？如果1个月内没有成交数据，交易中心里的核验价是不会变的是吧？

接4楼接着问，产证有共同拥有四个字，是不是不能再约定1%和99%了，那要去掉孩子名字如何操作？大概需多少税费？

现在绿皮展示在外网的是卖家的真实挂牌价格，不是核验价，跟核验价也没有任何关系。

绿皮承诺“真实房源，假一赔百”，就是发现一处错误（包括价格、真实物理地址、真实照片），可投诉至绿皮给予您100元奖励；所以导致很多同业，也会到绿皮app去查找市场的房源，套取资料等等。

顺便说一句，外网展示的房源只占到绿皮所有房源的大概三分之一甚至四分之一吧，并不是所有的房源都能得到绿皮外网的展示，跟业主是否提供证件的齐全和挂牌价的价格都有关系，是需要达到一定的条件才能展示的；

您说的核验价应该是指交易中心在核定交税的时候，定的“税务核验价”吧，因为很多人容易把跟缴税相关的“税务核验价”和银行贷款审批的三价取低中的“涉税评估价”混淆；

税务核验价我也不知道多久会变一次，说白了，这个是一个黑盒子：就是你输入小区、输入房屋的物业地址，但是交易中心在这个黑盒子里面怎么给你输出的“税务核验价”，这个过程的算法具体没人知道的。

所以绿皮内部，会记录各个小区的历史的“税务核验价”，采用近期的成交历史记录，作为未来该小区房源成交计算税费的依据。

不动产或动产可以由两个以上单位、个人共有。共有分为按份共有和共同共有。按份共有，是指二人以上按照各自的份额对共有物享有权利和承担义务的共有关系。共同共有，是指二人以上根据共同关系对共有物不分份额的共同享有权利并承担义务的共有关系，如夫妻共同共有。

共同共有可以转为按份共有（需要产权人都同意），然后可以改成其中某人的份额占比为1%，一般这么做是为了合理避税（比如：母亲规避赠与，而要把房屋出售给儿子，可先把母亲的份额变更为1%），不需要税费，貌似只收取工本费，很低的。

问：夫妻之间去名，需要走买卖流程吗?
夫妻之间去名可以直接去房子所属的房地产交易中心登记窗口进行办理，不需要通过买卖流程。需要提供房产证、夫妻身份证件和婚姻材料的原件。

温馨提示:办理夫妻去名的房子必须产权清晰，若有银行抵押，需要先
注销抵押或者到银行开具相应证明才可办理。

二套，绿皮合同的贷款额度，为什么不能直接填总价的30%？而是毛估估乘了三价就低后再乘30%的贷款额度呢？不是应该先填足额度，贷不足的话，到时候差多少我再现金补不行吗？事实是核验价就是我的合同价。

因为大部分人是想要贷款的额度可以高一些，多贷一些款。

基于此，绿皮多半是根据历史的贷款三价取低的平均单价做个预估，再给买方做贷款额度的填写（甚至会保守估计），而非实际成交价。

如果按照合同成交价测算，填足额度，但是实际银行审核后，没有达到额度的话，买方有没有足够多的现金，那可能造成客诉纠纷。反之，则是皆大欢喜。

如果成交的房源所在小区没有历史成交记录的，绿皮甚至会书面签署补充协议规避这种纠纷。

可是白白多花100万

你少贷款了100万吗？

一方面，那你也是少付利息了嘛；

另一方面，你贷款的额度应该是以网签合同价格、银行评估价、涉税评估价的三价取低呀，你觉得是绿皮哪个价格给你写低了导致你贷款少贷了呀？一般来说，绿皮应该也会尽量给你多贷款的呀

绿皮,一堆堆的关店.