楼市第4波行情轮廓逐渐清晰，你把握住了几次？

看看杭州近两年的成交对比曲线，应该很清晰的看到，买入时机的差异，天上地下：2020年初买房，不用抢，申花的改善楼盘可细挑，成交量一路上扬，伴随着价格的一路上涨，买后即大涨；2021年初买房，申花的改善楼盘中签率2%，成交量一路下滑，伴随着价格的不断下跌，买入即套牢，出手就站到了高岗。

对于价格，这两年人们感受不明显，因为有新房限价在保护大多数”小白“，如果是以往，新房暴涨带动二手房大涨，现在是新房锚定，二手房独立上涨，当然了，有利有弊，代价就是新房中签率暴跌。

但是，市场没有变，竞争的本质永远都在，由价格竞争转为运气竞争而已。

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第4轮行情确定

拉长时间来看，自2020年开始的这一波是十几年来的第4轮楼市行情，不管你愿意与否，该来的还是要来。以上海为例，时间分别是2009、2013、2016、2020，把握住其中的几次与坐失机遇相比，家庭资产的差距或许是靠工资收入难以逾越的。

当然了，在这4次楼市行情中，也分大小，2016年是史诗级的暴涨，与政策有极大关系；2013年则相对分化较大，北上广深涨幅大，杭州则几乎没什么变化；第4次，深圳、杭州跑在前面，一线与强二线都有上涨，广大三四线可能几乎没动。

从全国均价来看，近2年从2000元左右涨到2020年的1万，20年累计上涨4倍，年均涨幅8.4%。2000年GDP10万亿，2020年GDP100万亿，年均增速12.2%，可见全国来看房价是与GDP增速相匹配的，而且明显低于经济发展和收入增长速度。

收入的实际感知也差不多，2000年毕业的大学生工作几件两三千的工资应该是比较普遍，现在工作几年肯定要1-2万吧，杭州社会平均工资都要8千多了。

但是中国真的很大，经济发展很不平衡，以上海来看，2000年典型房价到现在可能涨了20倍，年均涨幅就很大了，这是一二线与广大三四线的差距，近几年与未来，地区分化还会继续，这个差距还会进一步拉大。

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回暖不会那么快

在经历五六个月成交下跌后，市场跌入冰点。9月底以来对房地产政策暖风频吹：9月24日央行说要“维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益”，10月21日央行表态“保障好刚需群体信贷需求。在贷款首付比例和利率方面对首套房购房者予以支持”。***经济工作会议强调“稳字当头”，“各地区各部门要担负起稳定宏观经济的责任，各方面要积极推出有利于经济稳定的政策，政策发力适当靠前“。对于房地产，也说要“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，相关解读更是提到“房地产是支柱”。

四季度几个典型城市成交量略有反弹，很多媒体又开始喊“楼市回暖”，其实看看历次波成交量情况即可看到，下行通道没那么容易改变，这只是过度收缩后的小反弹而已，不是反转，要记住：趋势一般形成，便势大力沉。

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熟悉过去才能预判未来

在一轮行情之初，往往只有少数人能够做出正确预判，大多数人则不以为然。

在这轮行情之初，我买完房后2020年6月，我在论坛发了帖子《聊聊对房地产的看法，欢迎指正》，表示在那时看好房地产：

全文如下：

大环境：全球货币宽松，全球进入货币宽松周期， 其实疫情之前美联储就开始降息了，这是最基本的宏观形势，这一点很确定。
行业：虽然劳动人口拐点已过，但中国城市化进程仍在进行中，房子总量不稀缺了，但优质城市的好房子大房子会进一步凸显价值。
制度：中国的体制制度决定了，土地财政会中长期维持，想想山东农村合村并居，农民日子不好过，都要榨干，何况城市
横向对比：我国的土地所有制，资本非自由流动，长期调控，都是确保楼市不会发生日本，东南亚，美国一样的大的崩溃，至少会比他们多维持相当长的时间
政策：本轮调控以来，不同城市调整时间长则三至四年，短则两年，政策上不会继续加码，只会边际放松，因为这本身是个先矫枉过正而后回归的过程

那时反对者是相当多的，有的观点我也回帖进行了反驳

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楼市投资者、观察者。精准把握2009年、2015年初与2016年、2020年中等过去的3次典型行情。

欢迎关注啊

我来说好了，2020年1月入手，老婆小，348万，一分钱都不还的那种就买了，而且还承担了对方5千中介费。2022年2月17日，此老婆小卖给老外了，420万，不满5，全额交易税，老外付。2022年1月17日，入手80平电梯两房，同地段，高层，768万。坐标新华路，也就是离上海影城不超过100米的核心地段，你说房价不涨。同地段的电梯房现在新出的价格在11万以上

还漏了说，2015年初买入老婆小135万，2020年初卖249万

1月时机很一般

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回顾

楼市复苏的信号越来越明显，无论二手房、新房还是土地市场。其实，早在半年前，我已做出预判。

今天杭州日报新闻：去年1个报名的楼盘，今年每日到访200组客户！
截止到2月26日，上海二手房住宅成交量约1.7万套，预计全月成交量在1.85-1.9万套，市场热度继续回暖，小阳春信号确认！