上大商品房置换到彭浦或桃浦的老商品房或者新动迁房好吗

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上大这里2014年一手买入的商品房2室户81平的，对口的是新建的一个叫南大实验九年制学校，因为宝山没有好的教育资源，为了工作方便和以后养小孩，想置换到市区的商品房小区，不追求很好的学区只要不是菜小菜中就行。
目前估算卖掉以后只有450万左右本金，再买已经是二套了。看看只能买胖顶总价640万的房子，不想住没电梯的老破小，希望是有电梯的、2000年以后的房子，然后发现桃浦和彭浦有房龄蛮新的动迁房，户型也还可以，心动了。
想问问万能篱笆：
1.看好南大智慧城这里的发展吗？我看这里土地都平整了但是建设速度比较慢，现在只有祁连山路百米高楼在建，等结婚以后过几年再换房更好，还是现在换比较好？
2.这两个小区一个在15号线武威东路是地铁房，一个是在平型关路粤秀名邸（开发商是绿城我觉得质量应该还可以），哪个更好？这个价格怎么样？
3.动迁房能够保值吗？不求增值，只求保值。
4.还是应该买老一点的商品房？
主要是学区政策要尽早把户口迁入，比较担心以后养好小孩就一路在宝山读也转不了学了。